Fristen bei der Betriebskostenabrechnung

zurück zur Pressemeldungs-Übersicht

15.08.2012 12:00

Fristen bei der Betriebskostenabrechnung

Pressemitteilung zu HKA 7-8 2012

Fristen bei der Betriebskostenabrechnung
Der Gesetzgeber geht grundsätzlich davon aus, dass die Betriebskosten von Gebäuden vom Vermieter getragen werden. Es sei denn, es bestehen gesonderte gesetzliche Regelungen, wie beispielsweise die Heizkostenverordnung (HeizkostenV). Diese ist auf die Verbrauchserfassung, Kostenverteilung auf die Nutzer, Umlegungsmaßstab sowie Abrechnung des Betriebs zentraler Anlagen zwingend anzuwenden. Bei der Umlage der tatsächlichen Betriebskosten, also nicht bei der Umlage durch eine Pauschale, hat ein Mieter Anspruch auf eine Abrechnung. Der Vermieter ist dann zur Betriebskostenabrechnung verpflichtet. Wichtig bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung ist, dass auf verschiedene Fristen geachtet werden muss. Hierdurch entstehen schnell Fehler, die bis zur Unwirksamkeit der ganzen Betriebskostenabrechnung führen können. Sowohl Mieter wie auch Vermieter sollten deshalb diese Fristen kennen und jede Betriebskostenabrechnung auch darauf überprüfen bzw. bei jeder Abrechnung darauf achten.

Über die Betriebskosten ist jährlich abzurechnen. Die Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden und zur Überprüfung der Betriebskostenabrechnung hat der Mieter anschließend zwölf Monate Zeit.

Ablesung von konventionellen Verbrauchserfassungs-/messgeräten
Die Ablesung von Heizkostenverteilern, Wärmezählern und Wohnungswasserzählern ist jährlich durchzuführen. Bei Nutzerwechseln kommen die betreffenden Zwischenablesungen noch hinzu. Dabei liegt es gleichermaßen im Interesse der Nutzer/Mieter und dem Vermieter/Verwalter/Abrechnungs-unternehmen, dass die Ablesung der Erfassungsgeräte termingerecht und kostengünstig durchgeführt werden kann.
Bei der Erfüllung dieser Pflichten muss der Mieter, der seinerseits ein Interesse an einem zutreffend erfassten bzw. gemessenen Verbrauch hat, kooperieren, d.h. er muss nach vorheriger Ankündigung des Ablesetermins das Betreten der Räume zum Zweck der Ablesung auch gestatten.
Sollte ein Mieter zu einer Kooperation nicht bereit sein, gibt es zwei Möglichkeiten: Schätzung des Verbrauchs oder Klage auf Duldung der Ablesung.
Setzt der Vermieter hingegen auf moderne Funktechnologie erfolgt die Ablesung der Erfassungsgeräte ohne Betreten der Nutzeinheiten ganz automatisch. Der Vorteil dieser Technik liegt auf der Hand: der Ableser braucht die Wohnung nicht mehr zu betreten, stichtagsgenaue Ablesungen aller einzelnen Erfassungsgeräte sind möglich. Für den Mieter bedeutet dies zudem einen echten Zeit- und Komfortgewinn.

Erläuterung und rechtzeitige Einwendungen bei Abrechnungen
LG Karlsruhe, Urteil vom 30.03.2012 – 9 S 506 / 11 -
1. Der Vermieter hat eine Heizkostenabrechnung zu erstellen, die den Anforderungen der Heizkostenverordnung entspricht. Eine Pflicht, diese Vorschriften mitzuteilen oder zu erläutern, trifft ihn hingegen nicht (BGH, NJW 2005, 3235; NJW 2010, 2053).
2. Ein Mieter muss konkret vortragen, welche Fehler, zum Beispiel Rechenfehler, Verstöße gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz, falscher Umlageschlüssel oder fehlende Umlagefähigkeit einzelner Positionen (BGH, NJW 2008, 81) in der Abrechnung vorhanden sind.

*Änderung Verteilungsschlüssel nur bei Verbrauchserfassung*
AG Saarbrücken, Urteil vom 12.05.2011 – 42 C 464/10 (09) -
Eine einseitige Änderung des Umlageschlüssels durch den Vermieter kann gemäß § 556 a Abs. 2 BGB nur dann erfolgen, wenn tatsächlich auch der Verbrauch erfasst wird, z. B. durch Wasseruhren für die Wohnung (LG Essen, 10. Zivilkammer, Entscheidungsdatum: 01.09.2005, Aktenzeichen: 10 S 145/05). Denn die Umstellung von WEG-Anteilen auf Kopfanteile stellt bei Müll, Wasser und Kanal keine Abrechnung nach Verursachung oder Verbrauch dar.